Zorginstellingen zullen de komende jaren flink moeten investeren in hun vastgoed. Door vergrijzing en bevolkingsgroei neemt de zorgvraag toe. Er is een groeiende behoefte aan alle vormen van zorg, waaronder ouderenzorg, gehandicaptenzorg, geestelijke gezondheidszorg en jeugdzorg.

Bron: Eric Annaert, Colliers 

Er moet meer ruimte gevonden én gecreëerd worden voor zorgvastgoed. Tegelijkertijd worden zorgorganisaties geconfronteerd met hoge bouwkosten, een stijgende rente en nu ook met dalende inkomsten door verlaging van de huisvestingsvergoeding (NHC). Logisch dat er kritisch wordt gekeken naar nieuwe investeringen, terwijl deze juist zo nodig zijn. Het gevolg is minder onderhoud van bestaande gebouwen en minder nieuwbouwontwikkelingen.

De Normatieve Huisvestingscomponent (NHC)
Voor instellingen in de langdurige zorg, geestelijke gezondheidszorg en forensische zorg maakt de Normatieve Huisvestingscomponent (NHC) sinds 2018 een belangrijk onderdeel uit van het integraal zorgtarief. Deze NHC is een vergoeding per bewoner per dag en is bedoeld als dekking voor het vastgoed van zorginstellingen.

De hoogte van dit tarief wordt bepaald door de Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) aan de hand van een aantal verschillende variabelen en uitgangspunten. Belangrijke onderdelen hierbij zijn de rente, een jaarlijkse indexatie van 2,5% en de bouwkosten. Vervolgens worden alle kosten over de theoretische levensduur van een gebouw (30 jaar) uitgesmeerd, wat uiteindelijk de NHC oplevert.

Aanpassingen in de NHC (2018)
Bij de invoering van de NHC in 2011 is bepaald dat er elke vijf jaar een herijking plaatsvindt, waarbij de rente en indexatie opnieuw worden beoordeeld en de NHC zo nodig wordt bijgesteld. Bij de eerste herziening in 2018 werd de rekenrente verlaagd van 5% naar 4,65%. Voor de rest bleven alle variabelen ongewijzigd. Wel werd met ingang van 2019 een duurzaamheidstoeslag geïntroduceerd om ook aan de hogere duurzaamheidseisen te kunnen voldoen, maar die is met 0,18% een druppel op een gloeiende plaat.

Hoge kosten blijven voorlopig
Door de coronapandemie zijn de bouwkosten flink gestegen. De verwachting was dat de prijzen zouden stabiliseren als de coronapandemie onder controle kwam, maar toen brak de oorlog in Oekraïne uit. Door de economische sancties tegen Rusland is het aanbod van bouwmateriaal weer afgenomen en stegen ook de energieprijzen snel. De verwachting is daarom dat de uitgaven in 2022 en 2023 hoog blijven, met als gevolg duurder vastgoed, vertragingen en faillissementen in de bouw.

Ongelukkige verandering in NHC
Terug naar de NHC. Bij de nieuwe herijking voor 2023 is er door de NZa weer naar de verschillende variabelen gekeken. Doordat de rentestanden de afgelopen jaren lager waren dan waarop de NHC gebaseerd is, wordt met ingang van 1 januari 2024 dit percentage verlaagd van 4,65% naar 4,03%. Dit heeft voor het algehele tarief tot gevolg dat deze met ongeveer 8% daalt en zorginstellingen dus minder inkomsten krijgen. Weliswaar gaat de wijziging een jaar later in dan was verwacht maar de negatieve impact is er niet minder om.

De daling komt op een ongelukkig moment en staat lijnrecht tegenover de economische situatie. Nu de rente weer stijgt maar de NHC daalt, staat de financierbaarheid van (nieuwbouw)projecten onder grote druk. De inkomsten dalen, terwijl de bouw- en energiekosten stijgen. De terugverdientijd wordt langer. Zorgorganisaties moeten dus opnieuw kijken naar hun vastgoedportefeuille, en naar de haalbaarheid van investeringsplannen. Daaruit kan blijken dat de terugverdientijd onoverkomelijk is.

Mogelijk betalingsproblemen voor huurder
Niet alleen voor een vastgoedeigenaar speelt de NHC een belangrijke rol, maar ook voor de huurder. Het is de vraag of zij de huur nog wel kunnen betalen. De jaarlijkse indexatie van 2,5% is in het huidig financieel klimaat niet genoeg. In veel bestaande huurcontracten is de huurprijs namelijk gekoppeld aan de inflatie, die zeker dit jaar vele malen hoger ligt dan 2,5%. Verhuurders willen niet altijd in gesprek over een huurverlaging of -beperking. Diverse zorginstellingen hebben actief hun verhuurders benaderd. Vaak werd niet op het verzoek ingegaan.

Ook voor nieuwe huurcontracten heeft de verlaagde NHC-vergoeding gevolgen. De combinatie van dalende inkomsten en stijgende kosten maakt het moeilijker om tot een huur te komen die betaalbaar is voor zorgorganisaties. En dus moeilijker voor een eigenaar om een aantrekkelijk rendement te behalen. Ook als de zorgorganisatie zelf de eigenaar is van het vastgoed.

Bezuinigen op vastgoed niet verstandig
Zorgorganisaties zullen meer voor hun huisvesting moeten betalen dan dat zij uit de NHC ontvangen en daarom minder geld over houden voor hun primaire taak: zorg. Bezuinigen op het vastgoed - zoals regulier onderhoud - is daarentegen ook niet verstandig. Het risico is dat de kwaliteit van het vastgoed omlaaggaat of dat er zelfs helemaal niet meer wordt gebouwd.

De consequenties zijn per regio anders. Huurprijzen liggen lager buiten de Randstad, maar de NHC houdt geen rekening met regionale verschillen. Terwijl ook de beschikbaarheid van geschikt maatschappelijk vastgoed verschilt per regio. In een overspannen markt wordt sneller gekozen voor commercieel vastgoed zoals kantoren, waardoor er geen plek is voor maatschappelijk vastgoed zoals zorgcomplexen.

Taxeren op marktwaarde
Ook de waarde van zorgvastgoed kan door de verlaging van de NHC veranderen. Sinds 1 juli 2021 geldt de verplichting om zorgvastgoed te taxeren op marktwaarde. Daarvoor wordt onder andere gekeken naar de huurstroom en de huurder. Beiden staan onder druk door de dalende NHC. Ook het beoordelen van de gebouwkwaliteit maakt onderdeel uit van de marktwaarde. Bezuinigen op onderhoud leidt tot een lagere beoordeling. Er is dus een combinatie van factoren die de marktwaarde beïnvloedt, wat weer verstrekkende consequenties heeft voor de vastgoedeigenaar.

Investeringen zijn nodig
Het is duidelijk dat de manier waarop de NHC is samengesteld grote gevolgen heeft. Zorginstellingen hebben al problemen door de hoge inflatie en bijbehorende huurverhogingen, terwijl de indexatie van de NHC op 2,5% blijft. Gevolg is dat ze minder geld hebben voor zorg en vastgoed - en de nodige investeringen daarin, zoals verduurzaming. Ook nieuwbouwontwikkelingen staan onder druk. Met de stijgende bouw- en rentekosten zullen zorginstellingen goed moeten kijken welke investeringen zij nog willen of kunnen doen, terwijl die juist zo hard nodig zijn. Voor iedereen die zorg nodig heeft, en dat worden er de komende jaren alleen maar meer.

Tenslotte merken wij op dat in het concept Integraal Zorgakkoord (IZA) van 12 augustus 2022 met geen woord wordt gerept over de verlaging van de NHC of de bekostiging van huisvesting. Ook over de nodige verduurzaming wordt niet gesproken. De pijn wordt op dit punt al volop gevoeld door de hoge energiekosten. Er wordt – met uitzondering van de huisvesting gericht op eerstelijnszorg – überhaupt niet ingegaan op de huisvesting van de zorginstellingen. Een gemiste kans omdat juist een integrale benadering van de zorg – dus inclusief toekomstbestendig en duurzaam vastgoed – leidt tot nog betere kwaliteit en toegankelijkheid van de zorg.